El mercado de oficinas prime en Lima cerró el 2025 en una posición distinta a la de hace algunos años. Ya no hablamos de la sobreoferta que marcó el post-pandemia, pero tampoco de un escenario de escasez o tensión extrema. Lo que muestran los datos es un mercado que se normaliza y que empieza a premiar a las empresas que planifican con tiempo sus decisiones inmobiliarias.
Inventario estable y pausa en la nueva oferta
Al cierre del 4T 2025, el inventario de oficinas prime en Lima se mantiene en 1,015,176 m², sin ingresos de nuevos edificios durante el trimestre.
El propio reporte proyecta que no habrá nueva oferta prime en operación durante todo el 2026, y que las próximas incorporaciones llegarían recién a partir de 2027, a medida que se terminen los proyectos actualmente en construcción.
Es decir, la “foto” del inventario está prácticamente definida para los próximos 12–18 meses, con una fuerte concentración en Sanhattan (32,9 % del inventario) y Nuevo Este (27,3 %), que en conjunto reúnen más del 60 % de los m² prime de Lima.
Vacancia en descenso hacia niveles saludables
En paralelo, la vacancia ha venido corrigiéndose de manera progresiva. Durante el 2025, la tasa de vacancia prime descendió de 16,9 % en el 1T a 12,0 % al cierre del año, una reducción de 4,9 puntos porcentuales.
En términos de metros cuadrados, esto equivale a 122,324 m² de oficinas prime disponibles para ocupación inmediata al cierre de 2025.
La caída de la vacancia ha sido generalizada en todos los submercados, con ajustes especialmente marcados en San Isidro Golf (-8,1 puntos) y Miraflores (-6,2 puntos) a lo largo del año. En submercados como San Borja, Magdalena y el propio San Isidro Golf, el reporte ya señala que se observan “cada vez menos espacios disponibles para uso inmediato”.
Sin alarmar, el mensaje técnico es claro: el mercado se está acercando a los niveles de vacancia considerados saludables (alrededor de 10 %) para un segmento prime.
Demanda sólida, pero más selectiva
La absorción neta del mercado prime fue de 12,471 m² en el 4T 2025 y alcanzó 56,795 m² en todo el año, una cifra ligeramente menor al acumulado de 2024 (64,114 m², -11,4 %).
Por su parte, la absorción bruta (todas las colocaciones, considerando espacios nuevos y rotaciones) llegó a 21,378 m² en el 4T 2025, frente a 30,181 m² en el trimestre previo, lo que refleja un cierre de año más moderado pero dentro de rangos similares a 2023 y 2024.
Un dato interesante es la evolución de las oficinas implementadas y/o amobladas:
- En el 4T 2025 representaron el 21,1 % de las colocaciones,
- por debajo de la participación registrada en el 2T (26,2 %) y 3T (29,1 %) de 2025.
Es decir, la demanda se mantiene activa, pero se vuelve más selectiva según tipo de producto y submercado, con un creciente interés por espacios en casco, donde se puede adaptar el layout a estrategias de trabajo híbrido y eficiencia del m².
¿Qué implica todo esto para las empresas?
Desde una lectura consultiva, los datos del 4T 2025 permiten extraer tres mensajes clave para quienes toman decisiones inmobiliarias corporativas:
1. Ya no es un mercado de “guerra de precios”, sino de criterios.
La combinación de inventario estable, menor vacancia y renta promedio al alza de forma progresiva indica un mercado menos distorsionado, donde la conversación se centra más en ubicación, calidad del activo y horizonte de contrato que en descuentos coyunturales.
2. La anticipación vuelve a ser una ventaja competitiva.
En un contexto donde no se sumarán nuevos m² prime en 2026, las empresas con necesidades latentes de cambio, expansión o consolidación se benefician de trabajar sus escenarios con 12–18 meses de anticipación, para elegir con calma
entre las opciones disponibles y negociar condiciones alineadas a su plan de negocio.
3. La decisión inmobiliaria es cada vez más una decisión de negocio, no solo de metros.
El hecho de que la absorción se concentre en submercados como Sanhattan, Nuevo Este y San Isidro Golf, donde se ubican las “áreas más representativas de oficinas prime”, refuerza la idea de que el lugar desde donde opera la organización comunica estrategia, cultura y ambición.
En ese contexto, el valor de un enfoque consultivo no está en generar alarma, sino en ayudar a leer un mercado que se normaliza y a convertir información —como la del reporte 4T 2025— en decisiones inmobiliarias coherentes con la estrategia corporativa.
