Un mercado distinto exige decisiones distintas
Durante los últimos doce meses, el mercado de oficinas prime en Lima ha consolidado una recuperación que redefine el contexto en el que las empresas toman decisiones inmobiliarias. Después del ajuste que siguió a la pandemia, caracterizado por elevados niveles de vacancia y un claro poder de negociación para los arrendatarios, el mercado opera hoy bajo una dinámica completamente distinta.
Los resultados del segundo trimestre ratifican esta recuperación y permiten proyectar con mayor confianza su evolución en el mediano plazo.
La reducción de la vacancia, el aumento de la absorción, la recuperación de las rentas y la limitada incorporación de nueva oferta confirman un mercado favorable para los propietarios, donde la disponibilidad de espacios prime continuará reduciéndose.
Más allá de los indicadores, la verdadera pregunta es otra: ¿qué implicancias tiene este nuevo escenario para las empresas que deberán renovar contratos, expandir sus operaciones o buscar nuevas oficinas durante los próximos años?
Un mercado que exige una planificación distinta
Durante el segundo trimestre, la vacancia del mercado prime disminuyó de 10.3 % a 7.9 %, mientras que la absorción neta alcanzó 23,505 m², acumulando más de 41,700 m² en el primer semestre. A ello se suma un factor que probablemente tendrá mayor impacto en los próximos años: la entrega de nuevos edificios continúa siendo muy limitada.
En conjunto, estos indicadores muestran un mercado que continúa fortaleciéndose. La disponibilidad de espacios sigue reduciéndose y las empresas compiten por una oferta cada vez más limitada.
Hace apenas unos años era habitual encontrar múltiples alternativas para una búsqueda, hoy ese escenario cambió. La cantidad de opciones disponibles es considerablemente menor y, conforme avance la recuperación, esa tendencia continuará acentuándose.
La menor disponibilidad ya no afecta únicamente a las oficinas implementadas
Existe la percepción de que la reducción de la oferta se concentra únicamente en oficinas implementadas o amobladas. Sin embargo, la realidad del mercado va más allá.
Los espacios prime en gris de más de 500 m² también son cada vez más escasos, especialmente en edificios de mayor calidad y en los submercados más demandados (CBD y Miraflores).
Para una empresa multinacional o una organización con estándares corporativos, el desafío ya no consiste únicamente en negociar una mejor renta. Cada vez será más importante encontrar el espacio adecuado en términos de ubicación, eficiencia, especificaciones técnicas e imagen corporativa.
El principal riesgo dejará de ser cuánto pagar por una oficina y pasará a ser encontrar el producto adecuado cuando la empresa lo necesite.
Muchas empresas siguen tomando decisiones con la lógica del ciclo anterior
Numerosas empresas continúan planificando sus procesos inmobiliarios como si las condiciones que caracterizaron el ciclo anterior siguieran vigentes. Todavía es frecuente encontrar organizaciones que inician la búsqueda de oficinas pocos meses antes del vencimiento de sus contratos, confiando en que encontrarán una amplia oferta de alternativas y condiciones comerciales similares a las que existían hace apenas unos años.
No obstante, el contexto es otro.
En este escenario, el tiempo vuelve a convertirse en un factor estratégico. Cuanto más tarde se inicie un proceso de búsqueda, menor será la cantidad de alternativas disponibles y menor también la capacidad de elegir el producto que mejor responda a las necesidades de la empresa.
Más que nunca, la planificación anticipada vuelve a convertirse en una ventaja competitiva.
¿Qué podemos esperar hacia adelante?
A mi juicio, la fase de recuperación continuará durante, al menos, los próximos tres años.
La vacancia podría cerrar este año alrededor del 5 % o incluso por debajo, mientras que la incorporación de nuevos edificios prime seguirá siendo limitada. Actualmente existen apenas cuatro o cinco proyectos confirmados para los próximos años, una cifra insuficiente para compensar la reducción del inventario disponible.
Reflexión final
Comprender el momento del ciclo inmobiliario resulta hoy tan importante como negociar correctamente una renta o las condiciones de un contrato.
Las empresas que planifiquen con anticipación, comprendan la evolución del mercado y adapten sus decisiones a esta nueva realidad estarán en una mejor posición para acceder a espacios corporativos de alta calidad.
Porque en el mercado inmobiliario corporativo, las mejores decisiones se toman cuando existe la capacidad de interpretar hacia dónde se dirige el ciclo y actuar en consecuencia.
