Así van los mercados de oficinas A+ y A en la región

Ciudad de México y Sao Paulo muestran los inventarios más altos de la región. Bogotá y Lima tienen la absorción positiva más alta.

* Comentado por Enrique Heighes, Gerente de Representación de Propietarios  – Oficinas de Colliers.

Los mercados de oficinas Prime en las principales ciudades de América Latina están reaccionando de modo diferenciado a los efectos de la pandemia. Esto es lo que recoge el Reporte Office Market Main Cities LATAM de Colliers, correspondiente al segundo trimestre del 2021.

El documento analiza los mercados de oficinas de clase A+ y A de las principales ciudades de la región: Bogotá, Buenos Aires, Ciudad de México, Guadalajara, Lima, Monterrey, Panamá, Río de Janeiro, San José, Santiago y Sao Paulo.

El reporte señala que el mercado en cada una de estas ciudades se encuentra en fases distintas. Por ejemplo, San José, Bogotá y Santiago de Chile se encuentran en un período de expansión, mientras que Ciudad de México está en una fase inicial de sobreoferta.

Las que sí están de lleno en un periodo de sobreoferta son Guadalajara, Monterrey y, Buenos Aires. Por su parte, los mercados de Panamá y Río de Janeiro se encuentran, según el reporte, dentro de una fase de recesión, mientras que Sao Paulo está dando señales de una recuperación.

Inventario y Construcción

En cuanto al crecimiento del inventario, la urbe que más destaca es Ciudad de México, con más de 7 millones de metros cuadrados; a estos, durante el último trimestre, se sumaron 25 mil m2 de nuevos espacios. Sigue Sao Paulo, con 3,1 millones de m2 y el ingreso de 68 mil m2 de nuevos inmuebles en el mismo periodo.

Santiago, por su parte, presenta 2,4 millones de m2 de inventario, sin registrar aumentos en el último trimestre. Bogotá, a su turno, tuvo en el mismo periodo un inventario de 2,2 millones de m2, y durante el último trimestre registró 94 mil m2 de nuevos inmuebles. Lima, como veremos más abajo, presenta un inventario de 1,3 millones de m2 en este período.

La Ciudad de México tiene, asimismo, más de 920 mil m2 de espacios de oficinas en construcción, que se sumarán en los próximos años al inventario actual. Buenos Aires, por su parte, suma alrededor de 300 mil m2 de inmuebles en construcción. También en México, Monterrey tiene más de 280 mil m2 de inmuebles en construcción.

Tasa de disponibilidad

El reporte nos muestra que Río de Janeiro tiene las cifras más altas de disponibilidad de la región, con más de 30% de espacios disponibles en los segmentos A+ y A. Cabe destacar que esa cifra se ha mantenido en ese nivel durante los últimos tres años, y que al día de hoy la disponibilidad supera el medio millón de m2.

La Ciudad de Panamá, por su parte, tiene una tasa de disponibilidad del 27% en este último trimestre, y ha mantenido dicha cifra por encima del 25% en los últimos tres años. Regresando a tierras aztecas, Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara presentan las tres una tasa de disponibilidad del orden del 24%.

En el otro extremo tenemos a Bogotá y Santiago, que muestran las tasas de disponibilidad más bajas de la región: la primera de un 12% y la segunda de 10,4%.

Precios

Otro índice muy importante que analiza el reporte es el de los precios de renta de las oficinas. Buenos Aires, por ejemplo, ha mantenido sus precios estables durante el 2021, y al día de hoy estos promedian los US $25 mensuales por metro cuadrado, los más altos de la región.

Ciudad de México, por su parte, presenta un precio promedio de US $23 mensuales por m2, mientras que en Santiago se ubica en un promedio de US $21 mensuales, precio similar al de los últimos trimestres.

En el otro extremo tenemos a la Ciudad de Panamá, donde los precios se sitúan en un promedio de US $15 mensuales, el más bajo de la región. Por su parte, Lima y Río de Janeiro presentan un precio promedio de US $16 por mes, con la diferencia de que en nuestra capital los precios se mantienen estables en los últimos años, mientras que la ciudad brasileña muestra fluctuaciones constantes de precios.

Absorción

La absorción neta -es decir, la diferencia entre los metros cuadrados ocupados y los desocupados- también refleja diferencias entre las ciudades analizadas, y en esto la pandemia ha sido un factor determinante.

Sao Paulo, por ejemplo, muestra una absorción negativa de -35 mil metros cuadrados, la más baja de la región, mientras que San José presenta la segunda absorción más baja, con -34 mil m2.

En el otro extremo, vemos que Bogotá tiene las cifras más altas de la región, con una absorción positiva de 22 mil m2. Lima presenta la segunda absorción más alta, con 5 mil m2.

Es de destacar que, salvo estas dos últimas ciudades más Panamá (cuya absorción es de 0) las demás ciudades analizadas en el reporte muestran cifras de absorción negativas.

Cómo va Lima

En nuestra capital se observa un inventario de inmuebles que supera los 1,3 millones de metros cuadrados en los segmentos A+ y A, y durante el segundo trimestre de este año no se han agregado nuevos inmuebles a dicha oferta, lo que denota un crecimiento más bien conservador del mercado.

Se observa también que Lima mantiene un período de sobreoferta, dado que la construcción de inmuebles continúa activa. Así, el reporte registra 83 mil m2 de nuevas oficinas, las mismas que se entregarán en lo que resta del 2021 y en el 2022.

Por su parte, la tasa de disponibilidad se ha visto incrementada en los últimos trimestres, y al día de hoy se encuentra en el orden de 20 por ciento. En líneas generales, vemos un mercado con buenas expectativas y oportunidades para seguir creciendo sostenidamente.

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DESPIECE

“El crecimiento de la demanda en el cuarto trimestre del 2021 será mayor a la esperada”

Enrique Heighes, gerente de Representación de Oficinas – Propietarios de Colliers.

El panorama del mercado de oficinas prime en Lima y América Latina es alentador. Los indicadores nos reflejan el comportamiento pasado y lo que ya vivimos en este último año, conviviendo con una pandemia y tratando de mantener las empresas a flote, lo cual casi todos hemos logrado. Es natural ver en los indicadores el aumento en la vacancia de oficinas, pero ahora es el punto de quiebre.

Lo que el informe actual aún no expresa, y que se verá en el informe de fin de año, es que las empresas están haciendo sus planes para el retorno seguro a las oficinas, analizando toda la data y el aprendizaje de este último año y medio, y haciendo los ajustes para el próximo. Entre estos ajustes, ya con la vacunación al 100%, está el tan ansiado retorno a la oficina por los colaboradores. Cada día vemos más noticias de grandes corporaciones en Norte América, así como en América Latina y en Lima mismo, que están tomando nuevos y grandes espacios para que sus colaboradores tengan un espacio seguro donde puedan potenciar sus habilidades.

La pandemia ha hecho que reevaluemos nuestros espacios y rituales dentro de las oficinas, llegando a pensar que quizás podrían ser prescindibles, pero todo ha sido especulación por la falta de data sobre el home office. Hoy en día, después de casi 18 meses en trabajo remoto, ya tenemos data concreta y hemos visto las falencias de este modelo de trabajo. Las empresas ya lo han medido y por eso están esbozando sus planes de retorno seguro a la oficina, porque se han dado cuenta que lo que el colaborador necesita es regresar a la oficina. Es más, el colaborador mismo lo está exigiendo.

Por eso mi perspectiva es que la vacancia empiece a disminuir en el 4T y el crecimiento de la demanda de los espacios corporativos sea mayor a la esperada. Éste es el momento ideal para tomar el espacio que necesitamos porque para el primer trimestre del 2022 quizás sea ya muy tarde porque la demanda ya comenzó a aumentar.